adminPiyasa değerinin altında ev bulmak, hem bütçe dostu bir yatırım yapmak hem de uygun fiyatlı bir yaşam alanı edinmek isteyenler için oldukça cazip bir hedef. Ancak bu süreçte dikkatli olmak gerekiyor, çünkü bu tür fırsatlar dolandırıcılık riski taşıyabilir veya evin gizli kusurları olabilir. Aşağıda, piyasa değerinin altında ev bulma yöntemlerini, dikkat edilmesi gereken noktaları ve örneklerle nasıl ilerleyebileceğinizi detaylı bir şekilde açıklayacağım. 2025 yılı itibarıyla Türkiye’deki emlak piyasasını dikkate alarak güncel bir yaklaşım sunacağım.
1. Piyasa Değerinin Altında Ev Bulma Yöntemleri
a) Emlak Platformlarında Filtreleme ve Karşılaştırma
Türkiye’de emlak ilanlarını bulabileceğiniz birçok platform mevcut. Bu platformlarda piyasa değerinin altında evler ararken filtreleme ve karşılaştırma yöntemlerini kullanabilirsiniz:
- Sahibinden.com: Türkiye’nin en büyük emlak platformlarından biri. Burada evin konum, metrekare, oda sayısı ve fiyat gibi özelliklerini filtreleyerek piyasa değerinin altında ilanlar bulabilirsiniz.
- Adımlar:
- “Satılık Konut” kategorisine gidin.
- İl, ilçe ve mahalle seçin (örneğin, İstanbul Üsküdar).
- Filtreleme seçeneklerinde “Fiyata Göre Artan” sıralamayı seçin.
- Aynı bölgedeki benzer evlerin fiyatlarını karşılaştırın.
- Örnek (Varsayımsal): İstanbul Üsküdar’da 100 m² bir 3+1 dairenin piyasa değeri yaklaşık 3.500.000 TL ise, 2.800.000 TL’ye bir ilan piyasa değerinin altında olabilir.
- Adımlar:
- Hepsiburada Emlak veya Zingat: Bu platformlar da bölgedeki emlak fiyatlarını karşılaştırmalı olarak sunar. Zingat’ın “Bölge Raporu” özelliği, mahalledeki ortalama metrekare fiyatlarını gösterir. Örneğin, Üsküdar’da metrekare fiyatı 35.000 TL ise, 100 m² bir evin değeri 3.500.000 TL civarında olmalı. Daha düşük fiyatlı ilanlar fırsat olabilir.
b) Kira Çarpanı Yöntemiyle Piyasa Değerini Hesaplama
Emlak değerini belirlemenin yaygın bir yöntemi, kira çarpanı kullanmaktır. Türkiye genelinde bir evin değeri, genellikle aylık kira bedelinin 214 katı olarak hesaplanır (yaklaşık 18 yıllık kira getirisi). Bu yöntemle bir evin piyasa değerini hesaplayıp, daha düşük fiyatlı ilanları tespit edebilirsiniz.
- Hesaplama:
- Aylık kira bedeli 15.000 TL olan bir evin piyasa değeri: 15.000 × 214 = 3.210.000 TL.
- Eğer bu ev 2.500.000 TL’ye satılıyorsa, piyasa değerinin altında demektir.
- Adımlar:
- İlgilendiğiniz evin bulunduğu bölgedeki benzer evlerin kira bedellerini öğrenin (Sahibinden.com’daki kiralık ilanlardan veya emlakçılardan).
- Kira çarpanı yöntemiyle evin piyasa değerini hesaplayın.
- İlan fiyatını bu değerle karşılaştırın.
c) Hacizli ve İcralık Ev Satışları
Bankalar ve icra daireleri, hacizli evleri piyasa değerinin altında satabilir. Bu tür satışlar genellikle ihale yoluyla gerçekleşir.
- Türkiye Finans ve Diğer Bankalar: Türkiye Finans gibi katılım bankaları, hacizli gayrimenkul satışlarında piyasa değerinin altında fiyatlar sunar. Örneğin, 120 ay vade ve %0,69’dan başlayan kâr oranlarıyla finansman desteği de sağlayabilirler.
- Örnek (Varsayımsal): İstanbul Üsküdar’da 100 m² bir dairenin piyasa değeri 3.500.000 TL iken, Türkiye Finans’ın hacizli satışında başlangıç bedeli 2.000.000 TL olabilir.
- Nereden Bulunur?: Bankaların resmi web sitelerinde (örneğin, turkiyefinans.com.tr) veya icra ihale sitelerinde (ilan.gov.tr) bu tür ilanları bulabilirsiniz.
- UYAP E-Satış Portalı: İcralık evler için UYAP E-Satış sitesine ücretsiz kayıt olarak ihalelere katılabilirsiniz. İhalelerde evler, ekspertizle belirlenen muhammen bedelin %50-60’ına satılabilir.
d) Acil Satılık İlanlar
Bazı ev sahipleri, acil nakit ihtiyacı nedeniyle evlerini piyasa değerinin altında satabilir. Bu tür ilanları bulmak için:
- Adımlar:
- Sahibinden.com’da arama çubuğuna “acil satılık” veya “fiyatı düştü” gibi ifadeler ekleyin.
- İlan açıklamalarında “hemen satmam lazım” veya “nakit ihtiyacından dolayı” gibi ifadeler arayın.
- Örnek (Varsayımsal): Ankara Çankaya’da 120 m² bir 3+1 dairenin piyasa değeri 4.000.000 TL iken, acil satılık bir ilan 3.200.000 TL’ye listelenmiş olabilir.
e) Gelişmekte Olan Bölgeler ve Proje Aşamasındaki Evler
Yeni gelişen bölgelerde veya proje aşamasındaki evler, uzun vadede değer kazanma potansiyeline sahipken başlangıçta daha uygun fiyatlı olabilir.
- Örnek Bölgeler: Antalya’da Altıntaş (Aksu) veya Döşemealtı gibi yeni gelişen bölgeler, İstanbul’da ise Sancaktepe veya Beylikdüzü gibi alanlar.
- Proje Aşamasında Alım: Proje aşamasında ev almak, tamamlandıktan sonraki değerine göre daha düşük bir fiyata mal olabilir. Örneğin, Antalya’da bir projede 2.500.000 TL’ye alınan bir ev, tamamlandığında 4.000.000 TL’ye yükselebilir.
- Nereden Bulunur?: Antalya Homes gibi emlak siteleri, yeni gelişen bölgelerdeki projeleri listeler.
f) Emlakçılar ve Gayrimenkul Danışmanları
Yerel emlakçılar, bölgedeki piyasa koşullarını iyi bilir ve piyasa değerinin altında satılık evler hakkında bilgi verebilir.
- Adımlar:
- İlgilendiğiniz bölgedeki emlak ofislerine gidin.
- Benzer evlerin metrekare başına fiyatlarını sorun (örneğin, Üsküdar’da metrekare fiyatı 35.000 TL ise, 100 m² bir ev 3.500.000 TL civarında olmalı).
- Daha düşük fiyatlı evler için öneri isteyin.
2. Örnek Piyasa Değerinin Altında Ev İlanları (Varsayımsal)
2025 yılı itibarıyla tahmini örnekler:
- İstanbul Üsküdar – 3+1 Daire:
- Piyasa Değeri: 3.500.000 TL (100 m², metrekare fiyatı 35.000 TL)
- İlan Fiyatı: 2.800.000 TL (Acil satılık, Sahibinden.com’da bulundu).
- Ankara Çankaya – 4+1 Daire:
- Piyasa Değeri: 4.500.000 TL (120 m², metrekare fiyatı 37.500 TL)
- İlan Fiyatı: 3.600.000 TL (Hacizli satış, Türkiye Finans aracılığıyla).
- Antalya Altıntaş – 2+1 Proje Aşamasında Daire:
- Piyasa Değeri (Tamamlandığında): 3.000.000 TL
- İlan Fiyatı: 2.000.000 TL (Proje aşamasında, Antalya Homes’ta listelenmiş).
- İzmir Bornova – 3+1 Daire:
- Piyasa Değeri: 2.800.000 TL (90 m², metrekare fiyatı 31.000 TL)
- İlan Fiyatı: 2.200.000 TL (Fiyatı düşürüldü, Sahibinden.com’da).
3. Dikkat Edilmesi Gerekenler
Piyasa değerinin altında evler cazip görünse de, bazı riskler taşır:
- Dolandırıcılık Riski: 2024’te İstiklal Gazetesi’nde yer alan bir habere göre, Çorum merkezli bir dolandırıcılık çetesi, piyasa değerinin altında sahte araç ilanlarıyla 405 kişiyi 5 milyon TL dolandırmış. Emlak piyasasında da benzer riskler mevcut. Şu adımları izleyin:
- Satıcıyla yüz yüze görüşmeden kapora göndermeyin.
- Tapu kayıtlarını kontrol edin (üzerinde ipotek veya haciz var mı?).
- Noter satış sözleşmesi olmadan ödeme yapmayın.
- Tapuda Düşük Gösterme Riski: Bazı satıcılar, tapu harcını azaltmak için evin değerini düşük gösterebilir. Ancak bu, ileride sorun yaratabilir:
- Eğer evi 5 yıl içinde satarsanız, düşük beyan edilen bedel üzerinden değer artış kazancı vergisi ödersiniz.
- Hazine ve Maliye Bakanlığı, eksik beyan tespit ederse hem alıcı hem satıcıya %25 vergi ziyaı cezası keser.
- Evin Durumu: Piyasa değerinin altında olan evler genellikle eski, bakımsız veya deprem riski taşıyor olabilir.
- Deprem riskini kontrol edin: Zemin Etüt Raporu ve deprem yönetmeliğine uygunluk belgelerini isteyin.
- Ekspertiz yaptırın: Evin rutubet, tesisat sorunları veya yapısal kusurları olup olmadığını öğrenin.
- Gizli Maliyetler: Aidat bedeli, bakım masrafları veya tapu masrafları gibi ek maliyetleri hesaplayın. Örneğin, tapu harcı 2025’te binde 15 oranında uygulanıyor; 3.000.000 TL’lik bir ev için alıcı ve satıcı toplam 90.000 TL harç öder.
4. Ek İpuçları
- Bölgesel Fiyat Farkları: Büyük şehirlerde (İstanbul, Ankara) fiyatlar daha yüksekken, küçük şehirlerde (örneğin, Aydın, Çanakkale) aynı özelliklere sahip evler daha uygun olabilir.
- Eski Evler: 20 yıldan eski evler, piyasa değerinin altında olabilir, ancak bakım ve deprem güçlendirme maliyetlerini göz önünde bulundurun.
- Emlak Eksperleri: Profesyonel bir gayrimenkul değerleme uzmanıyla çalışarak evin gerçek değerini öğrenebilirsiniz. Bu, özellikle krediyle ev alıyorsanız bankalar tarafından zaten sağlanır.
- Favori Aramalar: Sahibinden.com’da arama yaptıktan sonra “Aramayı Kaydet” seçeneğini kullanarak yeni ilanlardan bildirim alabilirsiniz.
5. Sonuç
Piyasa değerinin altında ev bulmak için Sahibinden.com, Zingat gibi platformlarda filtreleme yaparak, kira çarpanı yöntemiyle piyasa değerini hesaplayarak ve hacizli satışları (Türkiye Finans, UYAP E-Satış) takip ederek fırsatlar yakalayabilirsiniz. Ayrıca, acil satılık ilanlar ve gelişmekte olan bölgelerdeki projeler de uygun fiyatlı seçenekler sunar. Ancak, dolandırıcılık riskine karşı dikkatli olmalı, tapu kayıtlarını kontrol etmeli, evin deprem riskini ve gizli kusurlarını değerlendirmeli ve gerekirse ekspertiz yaptırmalısınız. Bu yöntemlerle, bütçenize uygun ve piyasa değerinin altında bir ev bulma şansınızı artırabilirsiniz.
